Недвижимите имоти в САЩ и България

Напоследък популярната тема с апартаментите на властта повдига някои икономически въпроси на макро и микро ниво

0
6401

Напоследък темата за недвижимите имоти излезе на преден план. Причината е политико-битова, но достатъчна, за да отговорим на някои макро и микроикономически въпроси. Макроикономическият анализ по отношение на цикъла за всеки един пазар става с помощта на индикатори, които се разделят в 3 групи:

  1. изпреварващи – служат за прогнозиране, защото техните стойности се следят преди да настъпят промените в конюнктурата (именно с тях „предсказваме“ и квантифицираме очакванията за бъдещото развитие на пазарната ситуация); обикновено те предхождат събитията с 6 до 20 мес.
  2. съвпадащи – служат за „диагностициране“ на пазарната ситуация, защото техните стойности се наблюдават към момента на тяхното публикуване (именно с тях определяме в коя фаза от икономическия цикъл се намираме); обикновено се данните, диагностициращи цикъла са плюс-минус 3 мес.
  3. изоставащи – служат за анализ и оценка на произтеклите събития (именно с тях оценяваме дълбочината на ситуацията и др.т.); обикновено данните, „изостават“ от събитията с 6-12 мес.

Един от най-важните изпреварващи индикатори е „брой издадени строителни разрешителни за жилищно строителство“. Без да се впускам в анализи, ще спомена, че индексът на цените на жилищата е също много важен фактор. Отчитането на такъв значителен спад в него вещае много тежка криза от икономическа гледна точка. Добре че цените, на които си купуват имотите представителите на властта са симулативни, защото това няма да ни доведе до такава икономическа криза, каквато би ни предложил макроикономическият анализ на индикаторите. В подкрепа на това ще добавя, че от микроикономическа гледна точка, строителните фирми запазват размера на декларираната печалба, същото е по отношение на наемането на работници в бранша (съотношение търсене / предлагане), както и трайната тенденция за повишаване надниците в сектора. Всичко това са, ако не друго, то поне поредната циклична утеха.

За съжаление в България няма подробна статистика за жилищата, нито пък надеждни изследвания в тази област, като една от причините за това е множеството привидни и фиктивни сделки, сключени на симулативни цени. Непрофесионалната и некомпетента българска данъчна администрация (т.нар. „приходни агенции“ – Национална агенция по приходите и Агенция Митници) е напълно неспособна да засиче приходи и разходи на данъчнозадължените лица, което е и основната причина за отсъствието на информация за цени по реално сключени сделки за недвижими имоти въпреки изключителното тежката процедура по регистрацията и вписването им.

Дори в САЩ няма статистика за много години назад, но наличната е много подробна и с много голяма степен на достоверност. Затова ще дам някои от публикуваните наскоро данни за имотния пазар в САЩ, пък за България ще правим само аналогии. Има някои съществени разлики в пазара на имотите между двете страни. Строителството на къщи в САЩ е по съвсем друга технология, за разлика от българското. Там те не са с масивна конструкция, а са от дърво. Това определя и относително краткия им живот, което налага една по-честа подмяна на жилищния фонд. В САЩ жилищата основно са къщи. Апартаментите там са 2 вида: кондоминиуми (известни още като „кондо“) и апартаменти. Като архитектурно съоръжение и двата вида нямат никаква разлика, тя е само в правния им режим. Кондоминиумите са онези апартаменти, които сме свикнали да купуваме в България – апартамент в сграда с режим на етажна собственост, т.е. имаме ползване на т.нар. „общи части“. Думата има латински произход и означава „съвместна собственост“ (con– и –dominium). Етажната собственост там се управлява от т.нар. „асоциации (корпорации) на собствениците“, „сдружение на наемателите и собствениците“ или още няколко термина (например: „корпоративно тяло“) в зависимост от юрисдикцията. Във Франция подобен имот се нарича copropriété, а в Италия condominio. Там също се управляват от сдружения, синдикати или асоциации на собствениците.
Онова, което липсва в България, за да се уредят нормално взаимоотношенията между съсобствениците е това, което в САЩ се нарича „Главен нотариален акт“, среща се и под много други наименования: „учредителна декларация“, „Общи условия на кондоминиума“, „Декларация за кондоминиум“ и т.н. Този документ урежда взаимоотношенията между собствениците и използваните от тях общи части, както и правилата за ползване на индивидуалната собственост.
Вторият вид апартаменти са онези, които се отдават под наем (в САЩ собствениците обикновено притежават цялата сграда и всички жилища в нея се отдават под наем). Разликата с кондоминиумите е само юридическа – живеещите в апартаментите са наематели и нямат собственост. Ползването на общите части става съгласно въведените правила от собственика за който1 тези части са негова собственост, макар да се явяват общи за наемателите.

По-долу са дадени някои основни показатели със съответните данни за САЩ.

Купуващите жилище за пръв път
През 70-те год. на XX в. в САЩ средната възраст на купуващите за пръв път жилище е била 30,6 год., днес вече е 32 год.
Първите данни за семейното положение на купуващите за 1-път през 19852 г. – 52% са били сключили брак, а през 2016 г. – 40%. Същият тип купувачи през 70-те са харчили сред по $87 300, а днес сумата е нараснала на $190 000. През 70-те год. за жилище са харчили 1,7 пъти годишния си доход (средно $53 хил.), днес около 2,6 пъти (средно $54 хил.). Преди да пристъпят към закупуване са били под наем средно около 2,6 год., през 2013 г. това число вече е 6 год. На пазара на недвижимите имоти, купуващите за пръв път жилище са притежавали 39% пазарен дял през 1981 г., а през 2017 г. техният дял е спаднал на 34%.

Авансовите плащания
Купуващите за пръв път – 10% (1989 г.), 6% (2016 г.); най-малко 2% (2005 г.)
Повторно купуващи – 23% (1989 г.), 13-14% (2016 г.); най-малко 13% (2012 г.)

Размер на жилището
медиана: 1970 г. – 140 кв. м, 2014 г. – 250 кв. м
пазарен дял: малки жилища (до 167 кв. м) – 37% през 1999 г. и 21% през 2015 г.; големи жилища (над 280 кв. м) – 17% през 1999 г. и 30% през 2015 г.

Малки жилища3
През 50-60 год. са притежавали пазарен дял над 50%, а през 2017 г. той пада повече от двойно до 24% (последните години спадът надвишава 17% годишно).

Намалено предлагане (спад в запасите)
Между 2005 и 2016 г. за 10 год. са построени 9 млн. жилища, докато през 70-90 год. са строени по 15 млн. за 10 год.
През 2016 г. се достига рекордно ниско ниво на предлагани жилища (около 1,65 млн.), като през тази година в 78-те от 100 най-големи американски градове спадът е с 39% спрямо 2010 г.

Спукването на имотния балон през 2008 г.
Това е едно от най-големите събития през последните 50 год. на имотния пазар.

Ипотеки и тежести върху имотите
Днес 71% от американците имат ипотеки върху имотите си, докато само 29% нямат никакви тежести. Последното число е било 32% през 1990 г. и 42% през 1960 г. Тоест, определено можем да твърдим, че е налице трайна тенденция за вземането на ипотечни кредити.

Наемодатели
Наблюдава се бум на наемодателите последното десетилетие, чийто относителен дял4 е 36,6 %. През годините този процент се е движил така: 37% през 1965 г., спад през 2006 г. (31,2%), възстановен през 2016 г. (36,6%). През 1965 г. 21,3 млн. глави на семейства са отдавали жилищата си под наем, а днес (2016 г.) това число е 43,3 млн. души.

Скок при младите наематели
През 2006 г. 57% от американците под 35 год. са живеели под наем, днес (2016 г.) този процент вече е 65.

Съотношение наем към доходи
През 60-те год. на миналия век разходите за наем на американците до 30 год. са представлявали 36% от техния доход или средно $71 хил., в началото на XXI в. числата съответно са 41% или $82 хил., сега са 45% или $93 хил., като за Поколението Z5 се очаква този процент да е 50 или около $100 хил.




Стойност на недвижимия имот и месечен наем

Медиани (средна величина, отразяваща типичната стойност)

Таблица 4 – Стойности на жилищата, доход на домакинство и месечен наем в САЩ през различни години (източник: т.6 от Литературата)
Години Стойност жилище Месечен наем Доход домакинство
1950 $7’400 $42 $2’990
1960

$11’900

$71

$4’970
1970

$17’000

$108

$8’734
1980

$47’200

$243

$17’710
1990

$79’100

$447

$29’943
2000

$119’600

$602

$55’030
2010

$221’800

$901

$49’445



 

Интернет търсене на имот
През 1995 г. само 2% от американците са купували жилище през Интернет, през 2005 г. процентът е скочил на 75, а днес вече надвишава 90.

Ново строителство на жилища
В САЩ през 1995 г. са построени 667 хил., през 2005 г. числото се е удвоило до 1283 хил. бр., а днес е паднало до 618 хил.

Продажби на съществуващи жилища
През 2005 г. са продадени 7,08 млн. жилища, през кризисната (за САЩ) 2008 г. броят им пада почти наполовина до 4,12 млн., днес (2018 г.) са 5,5 млн.

Кондоминиуми
От построените през 2016 г. 29 хил. сгради само 8% се падат на кондоминиуми.

Старчески домове
През 1970 г. е имало 15300 старчески дома с 879 хил. легла, през 2014 г. домовете са 16100 и вече разполагат с 1,6 млн. легла. До 1985 г. не е имало домове за грижи за възрастни хора с изключение на т.нар. „старчески домове“, където пребивават възрастни хора със здравословни проблеми, и някои приюти, в които са се грижили за бедни хора, чиито доходи са недостатъчни за нормален живот. Понастоящем има домове за възрастни хора, които приютяват около 1 млн. души.

Разходи за строителство и присъединяване към комуналните оператори
През 1998 г. около 54,8% от продажната цена на жилищата е съставлява строителната себестойност, днес този процент е 61,8%.

Бездомници
През 2017 г. бездомниците в САЩ са 553 742 души.

Използвана литература:

  1. http://www.nsi.bg/bg/content/3145/%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D0%B8%D1%89%D0%B0
  2. https://zillow.mediaroom.com/2015-08-17-Todays-First-Time-Homebuyers-Older-More-Often-Single
  3. https://www.housingwire.com/articles/41813-heres-what-todays-first-time-homebuyer-looks-like
  4. https://www.housingwire.com/articles/38305-here-are-the-top-5-trends-in-real-estate-over-the-past-35-years
  5. https://www.jchs.harvard.edu/sites/default/files/harvard_jchs_state_of_the_nations_housing_2017.pdf
  6. https://www.curbed.com/2018/4/10/17219786/buying-a-house-mortgage-government-gi-bill
  7. https://www.realtor.com/research/housingshortage_starterhomes/
  8. https://www.wsj.com/articles/american-housing-shortage-slams-the-door-on-buyers-1521395460
  9. https://www.investopedia.com/features/crashes/crashes9.asp

Бележки

  1. Възможно е собственикът да е юридическо лице. {б.ред.}
  2. Това е 1-вата година с подобни статистически данни.
  3. В България това са гарсониерите. В САЩ това са двустайните жилища.
  4. Относителният дял в главите на семейства.
  5. Това са родените между 1995 и 2005 г.

Коментар

Please enter your comment!
Please enter your name here